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Buying a property, before and after





Having already gone through the step of buying a property in Costa Rica, we thought it was important to prepare a useful information document. What, when, where, how !

Where to start? The first thing to do is to determine the purpose of your purchase: investment, rental property, primary residence, etc. From the moment we know what is the purpose of the purchase, we can direct you to properties that meet your needs and budget. The price is usually negotiable, around 5%, but sometimes more. All sales in Costa Rica are cash. But sometimes the owner offer some financing for up to 5 years at an interest rate of 7-9%, with a 50% down payment.

I love a property, what is the next step? Make an offer with your realtor. When the offer is accepted on a property, it is mandatory by law to have a notary to verify the transaction and be represented. The seller will be represented by his lawyer, and you with your lawyer. We, at Re/max, work with notaries fluent in English, Spanish, and even some who speaks French. The mandatory taxes and fees to pay to transfer a property are 2.5 %, levied on the highest of the fiscal value of the property or the purchase price, and are usually shared between the seller and the buyer. The cost of buyer's notary is around 1.25% of the purchase price.

To buy a property, and even a car, we recommend that the transaction is carried out on behalf of a Costa Rican corporation owned by the buyer. It's the notary who performs the opening of this company when purchasing a property or any other property of significant value. In this way, you are personally protected if there is a lawsuit of some sort. It is also a good way to save some taxes in your country. The cost is $800 to $1000 for the creation of the company.

How do I the transfer of money? When you buy a property, you generally have 10-14 days to transfer a deposit of 10 % of the transaction amount in a trust account. This account is opened in CR for you and the seller, in order to proceed with the transaction. This trust account costs between 0.20 % and 0.25 % of the purchase amount. The balance of the payment of the property (including transfer fees, and notary trust account) must be transferred no later than 5 days before taking possession. If you change your mind and no longer wish to purchase the property, the seller is entitled to keep the 10% deposit. If the seller changes his mind and no longer wants to sell the property, you will receive 100% refund of your deposit without charge.

What is included in the condo fees ? Generally: home insurance building, common water and electricity, outdoor maintenance and common areas, gardening, pool and security.

Can we rent our property to vacation renters? Who takes care of our property while we are away? Several companies offer the management service for rental properties and generally charge 20% of the rental incomes. The 20% fee covers the commission, and the check-in / check-out of the tenants. These companies are usually also responsible for managing the interior and exterior maintenance, to pay the bills for you, and to do repairs that may arise for a monthly fee from 85$ to 250$. If you do not want to rent your property, you better hire someone to take care of it during your absence.

Can we insure our property ? If you buy a single family home, it is worth taking home insurance. INS is the agency of government insurance, and some private companies offer this service throughout Costa Rica. Same for cars, life insurance, etc.

How do we pay our bills ? If you rent your property, the property manager will pay the bills for you on your behalf. Otherwise, you need to open a bank account in CR. If you plan to pay your bills via the Internet, it is necessary that the bank give you a small electronic security key that will allow you to access your account (token). The key is available upon request, at the opening of the bank account.

After taking possession of the property, you have to the pay monthly bills , either via internet or in a local grocery store.

  • The electricity bill must be paid every month
  • There is a sole distributor of official water Tamarindo Nearby: Aya. The invoice must be paid every month
  • The main telephone service provider is ICE (Government). The invoice must be paid every month
  • The 2 main service providers are cable and internet CABLETICA and AMNET. The invoice must be paid every month

Do I need an alarm system? After taking possession of a property, it is preferable and even highly advisable to install an alarm system, unless you buy a condo in a secure building. We have 2 options in the area: Force One or ADT .

Do I need a car? When taking possession and moving, it is preferable to have your own truck. You can always get a car from different retailers car rental companies in Tamarindo. To buy a car, we recommend going directly from known dealers like Toyota, Nissan, Honda, etc. The majority are located in large cities, as Liberia and San Jose.

If something happens to us, are we protected? We recommend that you prepare a will with your CR notary, as the one of your country does not cover your property in Costa Rica. In the absence of a will, your property will go to your parents first, and then children; not automatically to your spouse, even if you are married.

See you soon! We are available to answer your questions :-)

Isabelle & Martin

Ayant déjà passé par l’étape d’acheter une propriété au Costa Rica, nous avons cru important de vous préparer un document d’informations utiles. Quoi faire, quand, où, comment! 

Je commence par quoi? La première chose à faire, c’est de déterminer le but de votre achat : investissement, utilisation partielle avec but de louer quand vous êtes absents, utilisation à 100%, etc. À partir du moment où nous savons quel est le but de l’achat, nous pouvons vous diriger vers des propriétés qui rejoignent vos besoins et votre budget.

J’aime une propriété, quelle est la prochaine étape? Faire une offre d’achat avec votre agent immobilier. Lorsque l’offre d’achat est acceptée sur une propriété, il est obligatoire par la loi d’avoir un notaire pour vérifier la transaction et se faire représenter.  Le vendeur sera représenté par son notaire, et vous par le vôtre. Nous travaillons chez Remax avec des notaires parlant couramment l’Anglais, l’Espagnol, et même certains parlant Français. Les taxes et frais obligatoires à payer pour transférer un bien immobilier sont de 2,5%, calculés sur le plus haut montant entre la valeur fiscale de la propriété ou le prix d'achat, et sont généralement partagés entre le vendeur et l'acheteur. Le coût de notaire de l'acheteur est d'environ 1,25% du prix d'achat.

Pour l’achat d’une propriété, et même d’une voiture, nous recommandons que la transaction soit effectuée  au nom d’une compagnie Costa Ricaine détenue par l’acheteur. C’est le notaire qui procède à l’ouverture de cette compagnie lors de l’achat d’une propriété, ou de tout autre bien de valeur significative. De cette façon, vous êtes personnellement protégés s’il y a une poursuite de quelque sorte. Les coûts sont de 800$ à 1000$ pour la création de l’entreprise.

Comment fait-on le transfert d’argent? Lorsque vous achetez une propriété, vous avez généralement 30 jours pour transférer un dépôt de 10% du montant de la transaction dans un compte en fiducie. Ce compte est ouvert au CR pour vous et le vendeur, dans le but de transiger les montants de la vente.  Ce compte en fiducie coûte entre 0.20% et 0.25% du montant de l’achat. La balance du paiement de la propriété (incluant les frais de transfert, de notaire et du compte en fiducie) doit être transféré au plus tard 5 jours avant la prise de possession.  Si vous changez d’idée et ne désirez plus acheter la propriété, le vendeur aura droit de garder le dépôt de 10%. Si le vendeur change d’idée et ne veut plus vendre la propriété, vous aurez droit à 100% de remboursement de votre dépôt, sans frais.

Qu’est-ce qui est inclus dans les frais de condo? Généralement, l’assurance habitation du bâtiment, l’eau courante, les frais d’entretien extérieurs et d’aires communes, le jardinage, la piscine ainsi que la sécurité sont inclus.

Peut-on louer notre propriété aux vacanciers? Qui s’occupe de notre propriété pendant que nous sommes absents? Plusieurs compagnies offrent le service de gestion de location de propriétés et chargent généralement 20% des revenus de location. Le frais de 20% couvre la commission, et le check-in / check-out des locataires. Ces compagnies s’occupent généralement aussi de gérer l’entretien intérieur et extérieur, de payer les factures, et de s'occuper des réparations qui pourraient survenir pour un montant mensuel de 85$ à 250$.

Si vous ne désirez pas louer votre propriété, il faudra prévoir engager une personne pour s’en occuper pendant votre absence.

Peut-on assurer notre propriété? Si vous achetez une maison unifamiliale, il vaut mieux prendre une assurance habitation. INS qui est l’agence d’assurance gouvernementale, et quelques cies privées offrent ce service dans tout le Costa Rica. Idem pour les voitures, assurances vies, etc.

Comment paye-t-on nos factures? Vous devrez  ouvrir un compte de banque chez Banco Nacional. C’est avec ce compte que toutes les factures reliées à la propriété devront être payées, soit sur place ou via internet. Si vous prévoyez payer vos factures par internet, il est nécessaire que la banque vous remettre une petite clé électronique de sécurité qui vous permettra d’avoir accès à votre compte (token). La clé est disponible sur demande, à l’ouverture du compte de banque. Après avoir pris possession de la propriété, il faudra payer les factures mensuelles, soit via internet, soit dans une épicerie locale.

  • La facture d’électricité doit être payée à tous les mois
  • Il y a un seul distributeur d’eau officiel dans Tamarindo et les environs : Aya. La facture doit être payée à tous les mois
  • Le principal fournisseur de service téléphonique est ICE (gouvernemental). La facture doit être payée à tous les mois
  • Les 2 principaux fournisseurs de service de câble et internet sont CABLETICA et AMNET. La facture doit être payée à tous les mois

Ai-je besoin d’un système d’alarme? Après la prise de possession d’une propriété, il est préférable et même fortement recommandé de se munir d’un système d’alarme, sauf si vous achetez un condo dans un immeuble sécurisé. Nous avons 2 options dans la région : Force One ou ADT.

Ai-je besoin d’une voiture? Lors de la prise de possession et du déménagement, il est préférable d’avoir un moyen de transport afin de prévoir à toute éventualité. Vous pouvez toujours  vous procurer une voiture chez les différents détaillants de location de voiture de Tamarindo. Pour acheter une voiture, nous recommandons d’aller directement chez des concessionnaires connus, comme Toyota, Nissan, Honda, etc. La majorité est dans des grandes villes, les plus près d’ici sont Liberia et San Jose.

S’il nous arrive quelque chose, sommes-nous protégés?  Nous recommandons de vous faire préparer un testament par votre notaire, car le testament de votre pays ne couvre pas vos biens au Costa Rica. À défaut d’un testament indiquant le contraire, vos biens auront à vos parents en premier, et enfants par la suite, et non à votre conjoint, même si vous êtes mariés.

On vous attend! Nous sommes disponibles pour répondre à vos questions :-)

Isabelle & Martin